علیرضا علیدوست سخنگوی شورای شهرفومن:

ارایه دو پیشنهاد برای تسریع در صدور سند مالکیت بنام شهروندان

یکی از موضوعات مهم در جوامع امروزی، موضوع مالکیت خصوصی است.مالکیت عبارت از یک رابطه اعتباری که در قرآن وقوانین ما مورد توجه و احترام قرار دارد.
در آیه ۹سوره نساء آمده است:
“یا ایها الذین امنوا لا تاکلو اموالکم بینکم بالباطل الا ان تکون تجاره عن تراض منکم و لا تقتلوا انفسکم ان الله کان بکم رحیما”.
“ای کسانی که ایمان آورده اید ،اموال یکدیگر را به باطل نخورید ،مگر اینکه تجارتی با رضایت شماانجام گیرد و خود کشی نکنید .خداوند به شما مهربان است.
با دقت در این آیه شریفه،معلوم می شود که خوردن مال دیگری به باطل، در ردیف قتل نفس آمده و این موضوع اهمیت احترام به مالکیت افراد را می رساند. همچنین یاد آور می کند؛مال مومن مثل خون او حرمت دارد.
اصل ۴۷قانون اساسی نیز مالکیت افرادرا محترم شناخته است.
بر اساس قانون مدنی ،هرمالکی نسبت به مال خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد،مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشدو هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان خارج کرد، مگر به حکم قانون. (مواد ۳۰و ۳۱قانون مدنی).
با همه احترامی که در قرآن کریم و قوانین کشور ما برای مالکیت وجود دارد؛اما دامنه اعمال این حق محدود و در چارچوب قوانین و مقررات تعریف شده است. رعایت این اصل به منظور تضمین و برقراری نظم عمومی جامعه ضروری می باشد.بطوری که طبق اصل چهل قانون اساسی ؛هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.
یکی از قوانین امری و محدود کننده مالکیت خصوصی ؛قانون شهر دار ی های کشور است.از اینرو مالکین املاک داخل محدوده شهرها ،اگر چه مالک ملک خود هستند ولی جهت ساخت بنا باید به شهرداری مراجعه و ضمن دریافت پروانه ساخت؛ اصول فنی شهر سازی و ضوابط طرح های مصوب را رعایت کنند.بطوری که نحوه ساخت،میزان ارتفاع، سطح اشغال،جانمایی بنا ،همه از سوی شهرداری اعلام و مالکین مکلف به رعایت ان می باشند.
طبق ماده ۱۰۰قانون شهرداری؛مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر ها یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از “شهرداری” پروانه اخذ نمایند.
دریافت پروانه همه به نفع مالک و هم به نفع شهر داری است. نفع مالک در این است که وقتی بنای با دریافت پروانه ساخته می شود ،ارزش افزوده حاصل شده در ملک ؛مورد حمایت حاکمیت قرار گرفته و می تواند از تمام خدمات قانونی نظیر تفکیک، اخذ امتیازات اب،برق،گاز؛فاضلاب و …..بهره مند شود.
نفع شهر داری در این است که ،در ازای صدور پروانه “عوارض ” در یافت می کند وان را در جهت عمران و آبادانی شهر هزینه می نماید.علاو برآن؛ شهروندان هم از ساخت بنای پرونه دار سود می برند ؛ چرا که با صدور پروانه ضوابط شهر سازی از قبیل گذر بندی ،آزاد سازی معابر و شوارع انجام شده و چون اینگونه ساختمان ها نما سازی می شوند؛از نظر دیداری نیز تاثیر زیادی در زیبایی و آراستگی محیط شهری خواهند داشت.
با این و صف ،ما هنوز شاهد هستیم که در بسیاری از نقاط شهری ؛ساختمانها ی ساخته می شوند که فاقد پروانه ساخت بوده واین موضوع هم برای مالکین ، هم برای شهرداری و هم برای شهروندان ،دردسر ساز می شود.
دردسرمالکین این است که ؛باید از بابت خلاف سازی جریمه های سنگین پرداخت کنندو علاوه بر آن ؛عوارض ساختمانی به نرخ روز از آنها گرفته می شود.دردسر شهرداری و سایر دستگاه های خدمات رسان این است که مجبور می شوند برای ارایه خدمات از قبیل راه دسترسی،آب ،برق،گاز،فاضلاب هزینه های زیادی را مصرف نمایند و بافت شهری نیز بصورت نا همگن و ناموزون رشد می نماید.دردسر سایر شهروندان این است که، بلحاظ عدم رعایت اصول شهرسازی و گذر بندی مشکلات اجتماعی بوجود می آیدکه زمینه ساز مشکلات و اختلافات محلی و گاها موجبی برای اقامه دعوا در محاکم قضایی می شود.
عدم مراجعه به شهرداری جهت دریافت پروانه ساخت ممکن است دلایل زیادی داشته باشد که بررسی همه این موارد از حوصله این نوشتار خارج است.
یکی از این دلایل ؛ نداشتن “سند مالکیت رسمی “است.چون مدارک عادی به عنوان دلیل مالکیت در شهر داری ها قابل پذیرش نبوده و قانونا نمی توانند به استناد “مدارک عادی ” پروانه ساختمانی صادر نمایند. در چنین مواردی ،علی رغم تمایل مالک برای دریافت و تمایل شهرداری برای صدور پروانه؛ موجبات صدور پروانه فراهم نیست و اینجاست که مسئولین و در راس همه آنها “مجلس شورای اسلامی ” باید با وضع قوانین جدید و اصلاح قوانین قبلی نسبت به حل مشکلات شهروندان اقدام نماید.
صدور سند مالکیت طبق قانون؛در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است .قانون ثبت در سال ۱۳۱۰تصویب شده و شهر فومن در سال ۱۳۱۱(؟)دارای اداره ثبت بوده است.علی رغم اینکه ،بیش ازحدود ۸۰سال از تاریخ تصویب قانون و تاسیس اداره ثبت در شهر فومن می گذرد؛ ولی عده زیادی از شهروندان همچنان از داشتن سند مالکیت رسمی بی بهره هستند.در فرایند تصویب قانون ثبت ،از ماده ۱۱قانون ثبت گرفته تااصلاحات بعدی ، قوانین زیادی تصویب شده که صرف نظر از کیفیت اجرا و اثر بخشی آنها؛جامعه ما همچنان به تصویب قانون کار آمد در رابطه با صدور سند مالکیت نیازمند است.
در سال ۱۳۸۹ قانونی تحت عنوان “قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی”به صورت یک فوریتی به مجلس تقدیم و نهایتا در مورخه ۲۰/۹/۱۳۹۰ به تصویب مجلس و در تاریخ ۳۰/۹/۱۳۹۰ به تایید شورای محترم نگهبان رسیده است.
ماده یک این قانون بشرح زیر است:
“به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان ،نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغی که شرایط فوق را دارندلکن به علت حداقل یکی از موارد زیر……….صدور سند مالکیت مفروزی ……میسور نمی باشد، هیات یا هیاتهای حل اختلاف…….با حضور یک قاضی به انتخاب ریس قوه قضاییه،ریس اداره ثبت یا قایم مقام وی ،و حسب مورد ریس اداره راه و شهر سازی ویا ریس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام وی تشکیل می گردد……
در حال حاضرمالکین اراضی و ساختمانهای فاقد سند مالکیت باید طبق این قانون نسبت به دریافت اسناد مالکیت اقدام نمایند .
طبق ماده ۸ایین نامه اجرایی قانون فوق ،ساعات تشکیل جلسات هیات غیر اداری و محل آن در دبیر خانه هیات ،مستقر در اداره ثبت اسناد و املاک است.
اگر ما بتوانیم از ظرفیت این قانو ن بهرمندشویم،
بسیاری از مشکلات شهروندان در رابطه با دریافت سند مالکیت و همچنین پروانه ساختمانی حل خواهد شد.اما علی رغم وجود این قانون و تشکیل هیات مذکور ؛ما همچنان شاهد وجود برخی از مشکلات راجع به صدور سند مالکیت هستیم.
ذکر دو نکته در این زمینه ضروری است:
اول اینکه بخاطر وجود در خواست های زیاد و تراکم پرونده ها ،مدت زمان لازم برای دریافت سند مالکیت بسیار طولانی و حداقل بیش از یک سال
است.
دوم اینکه شرط صدور سند مالکیت در اجرای قانون مذکور؛ داشتن بنابر روی ملک مورد در خواست ثبت اعلام شده است .وجود این شرط یکی ازدلایل عدم کارآمدی این قانون است.زیرا وقتی شهروندی زمینی دارد که هنوز سند ندارد به اوگفته می شود که باید برروی ملک موردر درخواست ثبت بنا داشته باشد و اگر نه در خواست او رد می شود؛ این شخص برای ساخت بنا ودریافت پروانه به شهرداری می رود؛ به او گفته می شودبا ید سند مالکیت ارایه دهدچون یکی از شرایط گرفتن پروانه از شهرداری، داشتن سند رسمی مالکیت است. این دور تسلسل باطل است.(داشتن بنا شرط صدور سند مالکیت و داشتن سند مالکیت شرط ساختن بنا است )بنابراین ملاحضه می شود که متقاضی دریافت سند مالکیت در چرخه بین اداره ثبت و شهرداری سر گردان شده و هیچ پاسخ مثبت از ادارات یاد شده ثبت دریافت نمی کند و نهایتا نمی تواند از مزایای قانون مذکور و دریافت سند مالکیت بهرمند شود و نتیجه اینکه علی رغم تصویب قانون مشکل شهروندان همچنان باقی ست ؛ و تاکنون راهکار اجرایی و کار بردی در این زمینه ارایه نشده است.از اینرو جهت حل مشکلات شهروندان در حوزه شهری و مستندا به بند ۲از ماده ۷۱قانون شوراها راهکاری زیر پیشنهاد می شود:
۱- کاهش زمان صدور سند مالکیت:
در رابطه باکاهش زمان طولانی نوبت صدورسند مالکیت پیشنهاد می گردد؛ ساعات و دفعات جلسات هیات موضوع ماده یک قانون از قبل گفته (قانون تعیین تکلیف) افزایش یابد ودر صورت تراکم کار و عدم امکان افزایش ساعات و دفعات جلسات هیات ؛هیات دیگری در عرض هیات اول ،تشکیل شود تا دو هیات ،بطور مجزا به پرونده ها رسیدگی نمایند، اینکار باعث می شود هم درآمد اداره ثبت بیشتر شود و هم اینکه مردم سریعتر به سند مالکیت ملک خود دسترسی خواهند یافت و از سوی دیگر امکان صدور پروانه ساخت و کسب عوارض برای شهرداری هم فراهم خواهد شد.
۲-شرط داشتن بنا از قانون حذف گردد:
فراهم کردن -شرط داشتن بنا به عنوان یکی از شروط صدور سند مالکیت – باتوجه به وجود چرخه باطل به شرح فوق همیشه ممکن نیست و بنابراین پیشنهاد می گردد ؛ این شرط بطور کلی از قانون تعیین تکلیف حذف گردد. چون وجود بنا بر روی ملک “موضوعیت ” ندارد بلکه “طریقیت” دارد ،و روشی است که تصرفات مالکانه متقاضی ثبت را ثابت میکند ولی روش منحصر به فردی نیست که نتوانیم برای آن جایگزین پیدا نماییم و برای اثبات کردن تصرفات مالکانه حتما نیازی به داشتن بنا نیست و چه بسا این تصرفات مالکانه را بتوان با کندن پی هم ایجاد کرد که این روش هم ارزانتر و هم سریعتر است و کندن پی نیاز به دریافت پروانه از شهر داری ندارد.درماده ۳۵قانون مدنی هم قانونگدار صرف تصرف به “عنوان مالکیت ” را دلیل مالکیت اعلام نموده است از این جهت هم می توان گفت که “وجود بنا” یکی از راه های تصرف مالکا نه است نه تنها دلیل اثبات تصرفات مالکانه ؛بنابراین حذف این شرط منع قانونی نخواهد داشت و در صورت حذف این شرط مشکل تعداد زیادی از در خواست های شهروندی حل خواهد شد که البته اصلاح این قسمت از قانون در صلاحیت نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی می باشد که امیدواریم مورد توجه قرار گیرد. پایان
علیرضا علیدوست سخنگوی شورای شهر فومن